商品房買(mǎi)賣(mài)合同

依據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即出賣(mài)人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)售人，買(mǎi)售人支付價(jià)款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買(mǎi)賣(mài)方面的糾紛，法院將依此來(lái)判斷各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，消費(fèi)者在選購(gòu)商品房的時(shí)候，就應(yīng)給予商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別的關(guān)注。
　　我國(guó)目前存在著多種類(lèi)型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)的主流為商品房買(mǎi)賣(mài)，而且人民法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要也是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。同時(shí)，由于此類(lèi)糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所涉及標(biāo)的的特殊決定了其合同的特殊性，正因?yàn)槿绱?，?guó)家才制定了專(zhuān)門(mén)的法律、法規(guī)予以規(guī)定。
　　首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，說(shuō)明了在我國(guó)能進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)的經(jīng)營(yíng)主體只能是獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門(mén)的審核批準(zhǔn)的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動(dòng)。
　　其次，商品房合同的標(biāo)的是特定的，一類(lèi)是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷(xiāo)售就是商品房現(xiàn)售；另一類(lèi)是指尚未竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷(xiāo)售是商品房預(yù)售,以還沒(méi)有建成的房屋進(jìn)行交易顯然具有更大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整。比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買(mǎi)賣(mài)與商品房買(mǎi)賣(mài)又有所不同。
　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對(duì)于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護(hù)。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定有效。這一規(guī)定強(qiáng)化了當(dāng)事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)合同法[19990315]
　　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
　?。ㄒ唬┊?dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；
　?。ǘ?biāo)的；
　　（三）數(shù)量；
　　（四）質(zhì)量；
　?。ㄎ澹﹥r(jià)款或者報(bào)酬；
　　（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；
　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；
　?。ò耍┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。
　　當(dāng)事人可以參照各類(lèi)合同的示范文本訂立合同。
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　　第三十七條　采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。
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　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
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　　第四十五條　當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。
　　當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。
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　　第一百三十條　買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
（相關(guān)資料: 裁判文書(shū)13篇 條文釋義 相關(guān)論文10篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第一百三十二條　出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。
　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
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商品房銷(xiāo)售管理辦法[20010404]
　　第十六條　商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！?br /> 　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；
　?。ǘ┥唐贩炕緺顩r；
　?。ㄈ┥唐贩康匿N(xiāo)售方式；
　?。ㄋ模┥唐贩?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
　　（五）交付使用條件及日期；
　　（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
　?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；
　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；
　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
　　（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
　　（十二）違約責(zé)任；
　　（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
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最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[20030428]
　　第一條　本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
（相關(guān)資料: 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第二條　出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
（相關(guān)資料: 裁判文書(shū)2篇 相關(guān)論文3篇 實(shí)務(wù)指南）